万通地产彻底失去房地产市场翻身机会 万通地产的兴衰

来源:本站整理
2021-03-25 10:41
根据媒体报道,万通发展控股股东嘉华东方控股(集团)有限公司(简称“嘉华东方”)近日被公安部门立案侦查,原因与涉嫌高利转贷有关,涉案资金规模达数亿元级别,属特大案件。

  万通发展的前身为万通地产,曾由冯仑掌舵。嘉华东方则在2016年成为大股东。双方的纠葛延续十多年,贯穿了万通的发展史,从某种意义上说,也使之成为一部股权纷争史。

万通地产股票最新消息

  被房地产业遗忘了很久的万通,近期因一则“案件”再度进入外界的视野。

  根据媒体报道,万通发展控股股东嘉华东方控股(集团)有限公司(简称“嘉华东方”)近日被公安部门立案侦查,原因与涉嫌高利转贷有关,涉案资金规模达数亿元级别,属特大案件。

  3月23日,万通发展全天停牌。但当日晚间,公司公告称,未收到公安部门立案侦查的任何通知文件。媒体报道所涉及的控股股东相关借款合同纠纷等事项与上市公司无直接关系,不会对上市公司控制权产生影响。

  3月24日早间,万通发展称控股股东嘉华东方确认不存在媒体报道所称的高利转贷行为,股票复牌。但截至当日收盘,公司股价仍下跌8.55%,收于每股6.20元。

  万通发展的前身为万通地产,曾由著名的“地产思想家”冯仑掌舵。但自2014年起,冯仑逐渐淡出,嘉华东方则在2016年成为大股东,重新夺回掌控权。

  对于上市公司来说,嘉华东方并不是陌生人。在万通借壳上市之初,冯仑施展资本运作的手段,从嘉华筑业手中夺得控制权,嘉华筑业正是嘉华东方的前身。10年后,嘉华东方卷土重来,董事长王忆会——曾经的失意者——成为公司实际控制人,并迫使冯仑在2017年彻底退出。

  双方的纠葛延续十多年,贯穿了万通的发展史,从某种意义上说,也使之成为一部股权纷争史。其中夹杂着欲望与利益、权谋与算计,有东山再起,也有英雄落寞。也许因为这种纷争的存在,老牌房企万通未能真正搭上房地产的时代红利,反而一再沉沦。

  本文试图通过对万通发展历程的还原,找出其兴衰的脉络与印记。

  青萍之末

  1994年秋天,“万通六君子”在广西西山召开会议,因理念不合,合作三年的“六君子”正式分家。冯仑携“万通”品牌回到北京,专心发展房地产。

  早年间,万通的发展顺风顺水,冯仑也希望将公司运作上市。反复权衡后,他决定借壳。此后,冯仑盯上了一家名叫先锋股份的上市公司。

  先锋股份全称为北京先锋粮农实业股份有限公司,成立于1998年,由邹平粮油、邹平西王、延吉吉辰、北京顺通实业和中国建筑第一工程局第五建筑公司(简称“一局五公司”)5家公司共同成立。2000年,先锋股份登陆上交所。延吉吉辰的创始人之一王忆会担任上市公司副董事长。

  2002年,万通地产旗下的万通星河入股先锋股份,以11.87%的持股比例位列第四大股东。2004年,万通地产引进战略投资人泰达集团。资本金得到扩充的万通,通过一系列眼花缭乱的资本运作,累计托管先锋股份28.99%的股权,成为大股东。

  但原有的股东并不甘心被取代。2005年,先锋股份的部分原股东联合创立嘉华筑业,王忆会担任董事长。嘉华筑业累计持有24.93%的股份,紧追万通星河。

  2006年,冯仑再次施展资本运作的手腕。一方面,万通星河收购一局五公司和其他中小股东的股权,并从嘉华筑业购得部分股权,增加持股比例;另一方面,通过定增的机会,万通星河再次大幅增持,对方的股权则被稀释。

  此番操作后,万通星河的持股比例增至60%,坐稳了第一大股东的位置。冯仑成为公司董事长和实际控制人,来自万通和泰达的人选占据董事会主流。同时,先锋股份先后更名为万通先锋和万通地产,冯仑进一步除去公司的“嘉华系”色彩。

  而嘉华筑业虽然仍是第二大股东,但其股份已被稀释到7.18%,对万通毫无威胁。2009年通过两次二级市场减持,嘉华筑业的股份降至5%以下。

  冯仑时代

  生于1959年的冯仑,曾在中央党校、中宣部、国家体改委、武汉市经委和海南省委任职,1991年下海创业。冯仑善思考,出口成段子。早年间,江湖上将王石、冯仑、胡葆森称为“地产三剑客”。

  冯仑曾给房地产界带来不少新鲜的理念。早在2008年,冯仑就提出,将凯德置地作为学习标杆,提出“滨海新区、美国模式、万通价值观”的发展战略,力争用5~10年时间,完成向房地产投资公司的转型。此后,万通又在战略中增加了“打造绿色公司”一项。

  其中,“滨海新区”是指万通的区域战略重心,这得益于投资人泰达的资源加持;“美国模式”强调房地产开发应由不同的专业公司来共同完成,房地产商应专注于投融资环节,从而趋于轻资产化。新加坡房企凯德置地以投融资和资产运营见长,虽与美国模式有所差别,但一直被奉为轻资产运营的标杆;万通核心价值观为“守正出奇”,即作风正派,但在不偏离规则的情况下可以变通。

  随后,万通开始了从“开发公司”向“投资公司”的转型。从2008年起,万通先后在工业地产、商业地产领域进行布局,其中,2010年联合获取北京CBD核心区Z3地块,成为万通发力商业地产的重要一步。同时,冯仑也开始推销立体城市的概念,并划定了数个布局城市。2015年1月,万通地产拟收购互联网文娱资产……

  按照冯仑的规划,2013年到2015年,基金和直投等新业务的业绩贡献将超过传统的房地产开发业务,并拟单独上市。

  但万通布局的新业态存在投资回报周期长的问题,无法带来短期收益,加之基金业务进展不顺利,万通的业绩受到影响。转型第一年的2009年,万通地产的营收和利润均遭遇腰斩。此后虽逐渐恢复,但一直保持不温不火的增长,2011年至2013年,万通地产净利润分别为4.73亿元、4.76亿元和5.07亿元。

  作为对比,2013年万科的净利润已经达到151亿元。

  2014年,万通的业绩急转直下,净利润缩水至9763.91万元,同比下降81%。2015年,万通净亏损6.12亿元,同比下降1457.78%。

  业绩波动也令冯仑的权威受到挑战。一位万通老员工向21世纪经济报道记者表示,对于冯仑的构想,管理层一直有不同意见,随着业绩波动加大,这种分歧越来越明显,主要集中在立体城市项目上,另外,纽约和台北等境外项目的前景也受到质疑。

  他透露,在那几年的万通控股(万通地产母公司)股东会上,冯仑也曾多次抱怨,自己的转型构想未能得到足够的支持。

  如果冯仑能得到足够的支持,万通的转型能成功吗?历史没有假设,现实情况是,随着万通管理层的变化和其他外部原因,早期的很多转型项目都未能推进。收购文娱资产的消息传出半年后,即宣告终止;立体城市项目不了了之;2015年,万通从纽约世贸中心退租;2018年,万通退出北京CBD核心区Z3地块。

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